12萬「上車」不是夢 港人大灣區置業錦囊

隨着廣深港高鐵開通、港珠澳大橋通車，粵港澳大灣區形成了1小時生活圈，從西九高鐵站出發，1小時內可到達大灣區多個城市。近年不少港人亦考慮赴大灣區實現「上車」夢，皆因交通方便之餘，大灣區有的城市樓價可低至香港的十分之一。不過，個個都想買樓，唔通個個都買到咩，大灣區的樓，有錢也未必買到。

為遏制熾熱樓市進一步升溫，保證「屋是用來住的」，內地多個城市都推出限購令，包括限制非當地戶籍人士買樓，這些限購政策對港人同樣適用。根據限購令，以大灣區為例，港人如果想買當地一手住宅，必須在當地工作並繳納指定年期的社保才符合資格。社保繳納年期由半年至5年不等，因應不同城市而有別。二手住宅方面，限購政策普遍跟一手住宅看齊。

買住宅先繳足社保
以珠海為例，港人須在當地工作並連續5年繳納社保，才有資格買1套住宅。而在大灣區的九個內地城市中，目前只有惠州和肇慶兩市仍未有全面的限購政策，意味港人毋須在當地工作及繳納社保，也有資格買樓。

中原地產高級區域營業經理鄧偉元接受本報訪問時表示，除了以上針對非戶籍人士推出的限購政策，內地亦有全國統一的限貸政策，無論是內地人還是港人，在內地買第一套住宅，最多可做70%按揭，第二套最多可做50%，第三套開始不能再做按揭。鄧偉元又指，由於限購令，港人在內地較難買到住宅，只能買到商住兩用的公寓，因其不受限於限購政策，但公寓一律只可做50%按揭。不過，大灣區個別城市，例如深圳和廣州，公寓只接受公司名義購買。

鄧偉元又指，港人在內地申請按揭毋須做香港的一套壓力測試，但仍須滿足內地銀行方面的供款能力要求，即買家的收入須不少於供款的2.5倍，換言之，供款佔入息比率須少於40%。

住宅公寓大不同
香港人暫時與內地住宅無緣，只能退而求公寓。對於住宅和公寓的區別，鄧偉元介紹，公寓土地使用期限一般為40年，住宅為70年;公寓一般不會通煤氣，只能用電煮食;公寓面積一般較住宅細，大多為介乎40至60平方米(折合約400至600方呎)的1至2房單位;公寓每樓層的伙數較多，一般有十數個;公寓水電費按照商業標準計算，會較住宅貴約10%。

不過，鄧偉元指出，公寓的租金回報率略高於住宅，因內地租用公寓的剛性需求較住宅大，公寓租金水平也較住宅高，而公寓面積小總價相對低，變相租金回報也更高。升值潛力則須視乎樓盤所在區域等因素。對於買家如何分辨樓盤屬於住宅還是公寓，鄧偉元建議買家可先向地產代理查詢，再按公寓和住宅的不同特徵加以分辨。

中山珠海受青睞
大灣區涵蓋9市2區，對於選擇哪個地區置業值博率更高，鄧偉元推薦中山和珠海，因可直接受惠於港珠澳大橋，以及預計2024年落成、連接深圳和中山的深中通道，而現時香港高鐵可直達廣州南站，廣州南站又有輕軌連接至珠海和中山，2小時內即可到達珠海和中山，交通相當便利，受到不少有意北上置業的港人青睞。

鄧偉元續指，中山公寓的平均樓價約每平方米2萬至2.2萬元(人民幣，下同)，緊鄰的珠海平均樓價更達2.5萬至3萬元，相信港珠澳大橋通車後，中山和珠海會成為港人在大灣區置業的首選地。他透露自己所在的中原地產葵青區分行，在去年10月至今年9月，共錄得近400宗大灣區樓盤成交，當中珠海、中山和惠州的成交佔較大比例。

至於大灣區「上車」入場費最低的地區為肇慶市，平均樓價為每平方米8000元。以一個50平方米(約500方呎)的公寓單位為例，總價40萬元，首套最多可做70%按揭，即12萬元便可實現「上車」夢。入場費最貴的是深圳，其公寓均價介乎每平方米4.5萬至6萬元不等。

資料來源：
http://www.hkcd.com/content/2018-10/19/content_1105800.html